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万科召开2018年业绩会 万科2018年年报数据分析

华尔街见闻 来源:科技大咖网(www.kejidaka.cn)    时间:2019-03-26 13:46

首先说,致股东书回到了昔年的高水平,写得雄浑有力,把近年来很多关于万科的质疑透彻回应了。

1、白银时代依然是贵金属。这是郁亮的“斑马底色论”,首先坚持白银时代,其次白银时代依然是个不错的时代,只不过不像黄金时代。

2、在解释这个白银时代时,这次只使用了人口的长期化视角。需求端与供应端,前者讲人口的少子化带来需求增量的下滑以及需求个性化的丰富——90后比80后人口少3,100万,00后又比90后少4,100万。后者讲行业集中度提升带来的竞争难度的增加,都是高手之间的对决——TOP3市占率达12.6%,超过1/8,;TOP10是26.9%,超过1/4;TOP50为55.1%,TOP100为66.7%,2/3。

3、谈万科的转型,寻找“第二增长曲线”,但绝非易事。一方面要转型,因为不能再寄希望于黄金时代的延续。但同时,要转型成功,至少需要建立“六个千亿级业务”,找了六七年,找不到——物业、长租、商业,赚钱都是以百乃至分计。这部分可视为对过去数年的转型探索的一个总结,就是:非常不容易,兼带呼应前段时间流出的郁亮内部讲话——“我们没有可能找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业”。

4、这种情况下,导出2019年“基本盘”的概念。这是个固本强基的概念,意味着万科的转型探索开始进入收敛阶段。这个有两层理解,有一种观点是理解为万科过去数年的转型不甚给力,但我的观察是,万科现在杀一个回马枪,可能意味着管理层认为万科的转型框架已经初步搭建完成,不需要再继续无限度投入,而是需要在竞争残酷的新时期回头去巩固房地产开发,为持续推进转型提供资金、赢得时间。

看财报的一些基本数据。

1、销售额6069亿,增幅14.5%,增幅过去5年最低。规模应该是第二,次于碧桂园,依然维持在数一数二的位置。销售面积4037.7万平方米,增长12.3%。单价15031元,比2017年的14739元略升,与2016年的11403元平米相比,3年单价升32%。

万科年报2018业绩披露

2、实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;每股基本盈利3.06元,同比增长20.4%。这个利润,略逊于市场预期——大约在350亿上下。以今日收盘价计,市盈率大约9.2倍。

3、全国市占率提升到4.05%,较2017年上升0.09个百分点,在24个城市的销售金额位列当地第一。这个说明了万科对城市的深耕度极高,碧万恒三强中,万科的单城贡献率最大。进入的城市是另外俩巨头的1/3,但是销售规模大致相当。

4、2018年,实现经营性现金净流入336.2亿元,截至2018年底,持有货币资金1884.2亿元,高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元;净负债率为30.9%,几乎处于行业最低位,也低于中海的33.7%。极为稳健。

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